Автор:
Елена ЛАРЕВА
Спрос рождает предложение – это элементарное правило многим из нас объясняли на уроках экономики. Поэтому ясно: если количество желающих обменять, продать или купить жилье постоянно увеличивается, то растет и число агентств недвижимости. А отсюда появляется другая проблема: как правильно выбрать самое достойное и честное из них.
– Я пришла в агентство недвижимости «Доверие», расположенное в Лименде, потому что сама живу в этом микрорайоне, – рассказывает свою историю котлашанка Наталья Лазарева. – А обратилась в него с целью продать свою однокомнатную квартиру и комнату в общежитии и купить двухкомнатную.
Комнату в общежитии по цене, предлагаемой Натальей, «Доверие» не взялось продавать, поэтому ее выставили на продажу в другой фирме. Зато девушке предложили осмотреть двухкомнатную квартиру, расположенную в доме, где находится офис агентства.
– Она нам понравилась, – говорит Наталья Лазарева. – Поэтому мы решили заключить с «Доверием» договоры.
И 9 октября два договора на оказание посреднических услуг (первый – по продаже «однушки», а второй – на покупку присмотренной «двушки» с конкретным адресом) между агентством и Натальей Лазаревой были подписаны. Девушка со спокойной душой стала ожидать продажи своего жилья, присматривая мебель для новой квартиры.
– А затем от знакомых я узнала, что квартиру, на которую у нас был заключен договор, агентство хочет продать другим людям. Они нас не предупредили, даже не позвонили, что у них есть другой покупатель. Мы, конечно, ничего в материальном плане не потеряли, потому что вознаграждение за оказание услуг мы должны были заплатить фирме с продажи однокомнатной квартиры (3000 рублей) и покупки новой (один процент от стоимости жилья), но очень жаль потерянного времени. Зачем тогда вообще нужны такие договоры, которые не имеют никакого значения? – спрашивает она.
– На тот момент покупатель на однокомнатную квартиру Натальи Лазаревой был, но не было желающих приобрести комнату в общежитии. Получается, что у нее не было доплаты на покупку двухкомнатной, – комментирует ситуацию генеральный директор агентства права и недвижимости «Доверие» Александр Крючков. – Кто будет ждать, пока она найдет на нее деньги? Есть ведь и собственники двухкомнатной квартиры, которые не хотят тянуть с ее продажей и которым срочно нужны наличные деньги. А договор этот нужен для того, чтобы человек показал, что он кредитоспособен. С ним можно прийти в банк и взять, к примеру, ипотечный кредит на недостающую часть суммы. На самом деле эта двухкомнатная квартира пока еще не продана, хотя покупатель на нее имеется, и это не Наталья Лазарева. Но если бы это жилье мы продали, то обязательно об этом ей сообщили.
Комментарий
Дмитрий СТАРЦЕВ
адвокат Котласской городской коллегии адвокатов
(Котлас, улица Ленина, дом 10. Тел. 3-12-79, 2-24-88)
Договоры на оказание посреднических услуг, которые заключила с агентством недвижимости эта девушка, имеют юридическую силу. Она имеет право обратиться в суд с иском о понуждении риелтора к исполнению обязательств.
А вообще, не имея достаточного опыта, заниматься продажей квартиры самостоятельно не только сложно, но и опасно. Можно остаться и без жилья, и без денег. Проще доверить сделку профессионалам – риелторам, но это дороже, потому что их услуги увеличат цену квартиры на размер вознаграждения. Эти проценты не только плата за работу по поиску покупателя, но и гарантия чистоты сделки, а также вашей безопасности, и риелтор должен их отработать. Как найти такого?
Стадия, предшествующая заключению договора, – согласование его условий. Каждая риелторская фирма имеет свои стандартные формы договоров на продажу квартиры. Опытный брокер заполнит такой бланк автоматически и предложит вам тут же его подписать. Не соглашайтесь ни в коем случае! Не секрет, что договор составлен в интересах риелтора. Вы, не имея достаточно опыта и времени, вряд ли сможете разобраться во всех его хитросплетениях, тем более бегло прочитав текст в офисе компании. Поэтому заберите с собой заполненный бланк договора и на досуге спокойно разберитесь в его условиях. Лучше всего это делать с помощью квалифицированного юриста. Запомните: договор – это согласованная воля двух сторон, а не диктат одного риелтора. Не стесняйтесь требовать от фирмы изменения не устраивающих вас условий договора или внесения в него дополнения.
Если же вы уверены в себе настолько, что считаете ненужной помощь юриста или вам просто нравится рисковать своими деньгами, то хотя бы обратите внимание на следующие моменты.
1. Цена квартиры. В договоре должны быть ясно отражены две суммы: а) цена квартиры, которую риелтор обязуется выплатить вам; б) цена, по которой он собирается предлагать квартиру покупателям.
Как правило, в договорах фигурирует только первая цифра. Вторую риелтор старается скрыть в надежде продать вашу квартиру подороже. Однако в условиях падения цен на жилье чрезмерная алчность риелтора может сослужить вам плохую службу. Скорее всего, квартиру никто не купит. Когда же срок договора закончится, вам придется снизить цену, так как продать квартиру по прежней цене будет уже невозможно. Кроме того, придется перезаключить договор или найти другого риелтора. Так что требуйте включения в договор конкретной продажной цены квартиры, а также пункта о вашем праве отказаться от договора при выявлении превышения этой цены риелтором и наложении штрафных санкций на него за такое поведение.
2. Вознаграждение риелтора и расходы по сделке. В среднем вознаграждение риелтора составляет от 1 до 10 процентов (бывает и выше) от цены реализации квартиры. Однако при продаже дорогих квартир оно не только может, но и должно быть меньше. Обязательно проследите, чтобы в договоре был указан конкретный размер вознаграждения риелтора (в твердой сумме или в процентах от цены реализации квартиры), а также было сказано, что в эту сумму вознаграждения входят рекламные расходы.
Советую в договоре требовать четкого указания, какая сторона по сделке какие расходы несет. Не подписывайте договор, в котором рекламные расходы ложатся на ваши плечи: во-первых, их размер сложно проконтролировать, а во-вторых, если квартиру не удастся продать, то никто не вернет вам потраченные деньги.
3. Срок действия договора. В течение этого периода риелтор обязуется продать вашу квартиру. На практике распространена ситуация, когда фирма предлагает заключить по сути бессрочный договор (окончание срока его действия приравнивается к моменту исполнения сторонами своих обязательств). Такой договор подписывать нельзя. Квалифицированному риелтору всегда хватит пары месяцев, чтобы продать вашу квартиру по реальной цене. Советую требовать указания в договоре конкретного срока его действия. Не заключайте договор на срок более двух месяцев.
4.Ответственность сторон. Ответственность продавца квартиры за отказ от ее продажи и полное отсутствие ответственности риелтора за неисполнение своих обязательств – такова в 99 процентах случаев суть пункта «Ответственность сторон» в предлагаемом риелторами стандартном договоре. Настояв на включении в текст договора условия об ответственности риелтора, вы убьете двух зайцев: во-первых, риелтор не станет завышать продажную цену квартиры, а во-вторых, бросит все силы на продажу именно вашего, а не другого жилья.
Советую не заключать договор с фирмой, которая откажется заплатить вам штраф, если не продаст квартиру в оговоренный срок.
Найти риелтора, который согласится заключить с вами договор на вышеперечисленных условиях, – задача непростая. Но игра стоит свеч. Лучше уж потратить несколько дней на поиски достойной фирмы, чем долгие месяцы трепать себе нервы.
Спрос рождает предложение – это элементарное правило многим из нас объясняли на уроках экономики. Поэтому ясно: если количество желающих обменять, продать или купить жилье постоянно увеличивается, то растет и число агентств недвижимости. А отсюда появляется другая проблема: как правильно выбрать самое достойное и честное из них.
– Я пришла в агентство недвижимости «Доверие», расположенное в Лименде, потому что сама живу в этом микрорайоне, – рассказывает свою историю котлашанка Наталья Лазарева. – А обратилась в него с целью продать свою однокомнатную квартиру и комнату в общежитии и купить двухкомнатную.
Комнату в общежитии по цене, предлагаемой Натальей, «Доверие» не взялось продавать, поэтому ее выставили на продажу в другой фирме. Зато девушке предложили осмотреть двухкомнатную квартиру, расположенную в доме, где находится офис агентства.
– Она нам понравилась, – говорит Наталья Лазарева. – Поэтому мы решили заключить с «Доверием» договоры.
И 9 октября два договора на оказание посреднических услуг (первый – по продаже «однушки», а второй – на покупку присмотренной «двушки» с конкретным адресом) между агентством и Натальей Лазаревой были подписаны. Девушка со спокойной душой стала ожидать продажи своего жилья, присматривая мебель для новой квартиры.
– А затем от знакомых я узнала, что квартиру, на которую у нас был заключен договор, агентство хочет продать другим людям. Они нас не предупредили, даже не позвонили, что у них есть другой покупатель. Мы, конечно, ничего в материальном плане не потеряли, потому что вознаграждение за оказание услуг мы должны были заплатить фирме с продажи однокомнатной квартиры (3000 рублей) и покупки новой (один процент от стоимости жилья), но очень жаль потерянного времени. Зачем тогда вообще нужны такие договоры, которые не имеют никакого значения? – спрашивает она.
– На тот момент покупатель на однокомнатную квартиру Натальи Лазаревой был, но не было желающих приобрести комнату в общежитии. Получается, что у нее не было доплаты на покупку двухкомнатной, – комментирует ситуацию генеральный директор агентства права и недвижимости «Доверие» Александр Крючков. – Кто будет ждать, пока она найдет на нее деньги? Есть ведь и собственники двухкомнатной квартиры, которые не хотят тянуть с ее продажей и которым срочно нужны наличные деньги. А договор этот нужен для того, чтобы человек показал, что он кредитоспособен. С ним можно прийти в банк и взять, к примеру, ипотечный кредит на недостающую часть суммы. На самом деле эта двухкомнатная квартира пока еще не продана, хотя покупатель на нее имеется, и это не Наталья Лазарева. Но если бы это жилье мы продали, то обязательно об этом ей сообщили.
Комментарий
Дмитрий СТАРЦЕВ
адвокат Котласской городской коллегии адвокатов
(Котлас, улица Ленина, дом 10. Тел. 3-12-79, 2-24-88)
Договоры на оказание посреднических услуг, которые заключила с агентством недвижимости эта девушка, имеют юридическую силу. Она имеет право обратиться в суд с иском о понуждении риелтора к исполнению обязательств.
А вообще, не имея достаточного опыта, заниматься продажей квартиры самостоятельно не только сложно, но и опасно. Можно остаться и без жилья, и без денег. Проще доверить сделку профессионалам – риелторам, но это дороже, потому что их услуги увеличат цену квартиры на размер вознаграждения. Эти проценты не только плата за работу по поиску покупателя, но и гарантия чистоты сделки, а также вашей безопасности, и риелтор должен их отработать. Как найти такого?
Стадия, предшествующая заключению договора, – согласование его условий. Каждая риелторская фирма имеет свои стандартные формы договоров на продажу квартиры. Опытный брокер заполнит такой бланк автоматически и предложит вам тут же его подписать. Не соглашайтесь ни в коем случае! Не секрет, что договор составлен в интересах риелтора. Вы, не имея достаточно опыта и времени, вряд ли сможете разобраться во всех его хитросплетениях, тем более бегло прочитав текст в офисе компании. Поэтому заберите с собой заполненный бланк договора и на досуге спокойно разберитесь в его условиях. Лучше всего это делать с помощью квалифицированного юриста. Запомните: договор – это согласованная воля двух сторон, а не диктат одного риелтора. Не стесняйтесь требовать от фирмы изменения не устраивающих вас условий договора или внесения в него дополнения.
Если же вы уверены в себе настолько, что считаете ненужной помощь юриста или вам просто нравится рисковать своими деньгами, то хотя бы обратите внимание на следующие моменты.
1. Цена квартиры. В договоре должны быть ясно отражены две суммы: а) цена квартиры, которую риелтор обязуется выплатить вам; б) цена, по которой он собирается предлагать квартиру покупателям.
Как правило, в договорах фигурирует только первая цифра. Вторую риелтор старается скрыть в надежде продать вашу квартиру подороже. Однако в условиях падения цен на жилье чрезмерная алчность риелтора может сослужить вам плохую службу. Скорее всего, квартиру никто не купит. Когда же срок договора закончится, вам придется снизить цену, так как продать квартиру по прежней цене будет уже невозможно. Кроме того, придется перезаключить договор или найти другого риелтора. Так что требуйте включения в договор конкретной продажной цены квартиры, а также пункта о вашем праве отказаться от договора при выявлении превышения этой цены риелтором и наложении штрафных санкций на него за такое поведение.
2. Вознаграждение риелтора и расходы по сделке. В среднем вознаграждение риелтора составляет от 1 до 10 процентов (бывает и выше) от цены реализации квартиры. Однако при продаже дорогих квартир оно не только может, но и должно быть меньше. Обязательно проследите, чтобы в договоре был указан конкретный размер вознаграждения риелтора (в твердой сумме или в процентах от цены реализации квартиры), а также было сказано, что в эту сумму вознаграждения входят рекламные расходы.
Советую в договоре требовать четкого указания, какая сторона по сделке какие расходы несет. Не подписывайте договор, в котором рекламные расходы ложатся на ваши плечи: во-первых, их размер сложно проконтролировать, а во-вторых, если квартиру не удастся продать, то никто не вернет вам потраченные деньги.
3. Срок действия договора. В течение этого периода риелтор обязуется продать вашу квартиру. На практике распространена ситуация, когда фирма предлагает заключить по сути бессрочный договор (окончание срока его действия приравнивается к моменту исполнения сторонами своих обязательств). Такой договор подписывать нельзя. Квалифицированному риелтору всегда хватит пары месяцев, чтобы продать вашу квартиру по реальной цене. Советую требовать указания в договоре конкретного срока его действия. Не заключайте договор на срок более двух месяцев.
4.Ответственность сторон. Ответственность продавца квартиры за отказ от ее продажи и полное отсутствие ответственности риелтора за неисполнение своих обязательств – такова в 99 процентах случаев суть пункта «Ответственность сторон» в предлагаемом риелторами стандартном договоре. Настояв на включении в текст договора условия об ответственности риелтора, вы убьете двух зайцев: во-первых, риелтор не станет завышать продажную цену квартиры, а во-вторых, бросит все силы на продажу именно вашего, а не другого жилья.
Советую не заключать договор с фирмой, которая откажется заплатить вам штраф, если не продаст квартиру в оговоренный срок.
Найти риелтора, который согласится заключить с вами договор на вышеперечисленных условиях, – задача непростая. Но игра стоит свеч. Лучше уж потратить несколько дней на поиски достойной фирмы, чем долгие месяцы трепать себе нервы.
