Автор:
Светлана АНТРОПОВА
Три года супруги Чурины жили на съемной квартире, а потом решили обзавестись своей. Подходящий вариант увидели в газетной рекламе агентства недвижимости «Русский дом». Но покупка приглянувшейся квартиры обернулась для них головной болью.
Олег Чурин признается, что благоустроенная двухкомнатная квартира в деревянном доме по улице Багратиона им понравилась сразу. Но поскольку 700 тысяч рублей, необходимых для ее покупки, у них не было, они решили взять кредит в банке.
– Чтобы получить ипотечный кредит, нужно было составить предварительный договор купли-продажи, – рассказывают Чурины. – На его основании банк и дает ипотеку.
Однако, по словам Чуриных, в агентстве с подписанием этого договора тянули до последнего.
– Я им позвонила, сказала, что банк требует договор, – рассказывает супруга Олега Анна. – Там ответили, что документ будет только к шести часам вечера. Но нас такой вариант не устраивал: мы уже в четыре часа выезжали из дома. Не прошло и пяти минут, как позвонили из агентства и сказали, что все готово: подпись продавца у них есть.
Как утверждают Чурины, предварительный договор купли-продажи они подписали 28 июля в агентстве в присутствии юриста. В тот же день получили 400 тысяч рублей на покупку квартиры. Однако сделка купли-продажи в назначенную дату так и не состоялась. Когда Чурины позвонили в агентство, чтобы узнать, что же произошло, там пояснили, что продавцы обратились в другую фирму.
Чурины решили докопаться до истины и сами поехали к продавцам с подписанным предварительным договором купли-продажи. И тут-то выяснилось, что никаких документов продавец квартиры не подписывал.
– Я не подписывал этот договор, – ответил журналисту «Вечерки» Сергей, владелец квартиры в доме по улице Багратиона. – Подпись немного похожа, но не моя. Мне даже никто не звонил и не спрашивал моего разрешения поставить подпись от моего имени.
Юрист, который присутствовала в момент подписания Чуриными договора, из агентства уволилась. Дозвониться до нее по мобильному телефону мы не смогли: он оказался выключен. А директор агентства «Русский дом» Максим Лазыкин заверил, что ничего страшного не произошло.
– Они (имеются в виду Чурины – авт.) попросили нас напечатать им договор, и мы его напечатали, – рассказывает Максим. – А потом отдали им, объяснив, что продавцы не хотят подписывать его без задатка. Они с этим договором ходили к продавцам сами. А кто его подписывал, продавец или они сами, я не знаю.
Чурины не отрицают, что отказались вносить задаток при покупке квартиры, но, услышав о том, что в «Русском доме» им дали «чистый» договор, возмутились.
– Да как же так? – говорит Анна. – Мы ведь у них в агентстве получили его с уже поставленной подписью!
Оставшись без квартиры, но с деньгами, по которым теперь нужно выплачивать проценты, Чурины стали искать другие варианты и, как они рассказывают, нашли. А по словам Максима Лазыкина, случаи, когда люди отказываются продавать свои квартиры, в практике происходят нередко.
– Просто продавцы просили внести задаток за квартиру, – говорит Лазыкин, – поэтому те нашли другой вариант. Такое бывает: сначала люди подписывают договоры, а потом сами от них отказываются. Мы говорим: «Мы с вами договор подписывали», а они: «Нам безразлично». Сейчас мы предоставили им (Чуриным – авт.) точно такую же квартиру, как они хотели, только лучше – на Мелентьева, 7. И не взяли с них за это ни одного процента.
Чурины же заявляют, что нашли квартиру самостоятельно, увидев, что она продается через другую фирму.
– Нам действительно позвонили из «Русского дома» и предложили эту квартиру, но произошло это уже после того, как мы нашли ее сами, – говорит Анна.
Сейчас Чурины надеются, что история с квартирой на улице Мелентьева окажется для них счастливее, чем с той, что находится в доме по улице Багратиона.
Что нужно знать при заключении предварительного договора купли-продажи
Дмитрий СТАРЦЕВ
адвокат Котласской городской коллегии
адвокатов (Котлас, улица Ленина, 10.
Тел. 3-12-79, 2-24-88)
Перед заключением основного договора купли-продажи стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Выбор конкретного документа согласовывается дополнительно между продавцом и покупателем. Подобные документы заключаются, если основной договор купли-продажи не может быть заключен сразу. Например, до заключения основного договора купли-продажи квартиры требуется провести какие-нибудь работы, покупателю необходимо собрать денежные средства в полном размере или продавцу нужно подготовить документы к сделке. Предварительный договор купли-продажи квартиры позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по фиксированной цене.
На сегодняшний день заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры – довольно распространенное явление. Предварительный договор купли-продажи имеет свои подводные камни. Иногда стороны сделки не уделяют документу особого внимания, что в дальнейшем приводит к проблемам. Необходимо тщательно подготовить и проработать совместно с квалифицированным юристом предварительный договор купли-продажи квартиры, чтобы в будущем сократить все риски до минимума.
При составлении предварительного договора купли-продажи квартиры, стоит выяснить и обратить внимание на следующие моменты.
1. Договор должен быть подписан обеими сторонами. При отсутствии подписей сторон договор является ничтожным.
2. В предварительном договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны все данные о лицах, физических или юридических, которые участвуют в сделке: необходимо указать фамилию, имя и отчество, если стороной договора купли-продажи является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и адрес местожительства. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно указать ее реквизиты. Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также ФИО лица, действующего от имени юридического лица (у него обязательно должна быть доверенность на право проводить подобные сделки).
3. В соответствии с законом предварительный договор купли-продажи квартиры должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры данного пункта он считается незаключенным.
4. В предварительном договоре купли-продажи квартиры необходимо указать срок, в который стороны намерены заключить основной договор. Однако если такой срок не определен, основной договор купли-продажи квартиры подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного документа.
5. В предварительном договоре купли-продажи квартиры, а также в договорах аванса и задатка прописываются все существенные детали сделки, которые позднее будут прописаны в основном договоре купли-продажи. Если одна из сторон уклоняется от подписания основного договора купли-продажи, другая сторона может обратиться в суд с требованием заключить основной договор купли-продажи квартиры. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
6. Основной договор купли-продажи жилого помещения после его заключения подлежит обязательной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Предварительный договор купли-продажи не регистрируется.
Три года супруги Чурины жили на съемной квартире, а потом решили обзавестись своей. Подходящий вариант увидели в газетной рекламе агентства недвижимости «Русский дом». Но покупка приглянувшейся квартиры обернулась для них головной болью.
Олег Чурин признается, что благоустроенная двухкомнатная квартира в деревянном доме по улице Багратиона им понравилась сразу. Но поскольку 700 тысяч рублей, необходимых для ее покупки, у них не было, они решили взять кредит в банке.
– Чтобы получить ипотечный кредит, нужно было составить предварительный договор купли-продажи, – рассказывают Чурины. – На его основании банк и дает ипотеку.
Однако, по словам Чуриных, в агентстве с подписанием этого договора тянули до последнего.
– Я им позвонила, сказала, что банк требует договор, – рассказывает супруга Олега Анна. – Там ответили, что документ будет только к шести часам вечера. Но нас такой вариант не устраивал: мы уже в четыре часа выезжали из дома. Не прошло и пяти минут, как позвонили из агентства и сказали, что все готово: подпись продавца у них есть.
Как утверждают Чурины, предварительный договор купли-продажи они подписали 28 июля в агентстве в присутствии юриста. В тот же день получили 400 тысяч рублей на покупку квартиры. Однако сделка купли-продажи в назначенную дату так и не состоялась. Когда Чурины позвонили в агентство, чтобы узнать, что же произошло, там пояснили, что продавцы обратились в другую фирму.
Чурины решили докопаться до истины и сами поехали к продавцам с подписанным предварительным договором купли-продажи. И тут-то выяснилось, что никаких документов продавец квартиры не подписывал.
– Я не подписывал этот договор, – ответил журналисту «Вечерки» Сергей, владелец квартиры в доме по улице Багратиона. – Подпись немного похожа, но не моя. Мне даже никто не звонил и не спрашивал моего разрешения поставить подпись от моего имени.
Юрист, который присутствовала в момент подписания Чуриными договора, из агентства уволилась. Дозвониться до нее по мобильному телефону мы не смогли: он оказался выключен. А директор агентства «Русский дом» Максим Лазыкин заверил, что ничего страшного не произошло.
– Они (имеются в виду Чурины – авт.) попросили нас напечатать им договор, и мы его напечатали, – рассказывает Максим. – А потом отдали им, объяснив, что продавцы не хотят подписывать его без задатка. Они с этим договором ходили к продавцам сами. А кто его подписывал, продавец или они сами, я не знаю.
Чурины не отрицают, что отказались вносить задаток при покупке квартиры, но, услышав о том, что в «Русском доме» им дали «чистый» договор, возмутились.
– Да как же так? – говорит Анна. – Мы ведь у них в агентстве получили его с уже поставленной подписью!
Оставшись без квартиры, но с деньгами, по которым теперь нужно выплачивать проценты, Чурины стали искать другие варианты и, как они рассказывают, нашли. А по словам Максима Лазыкина, случаи, когда люди отказываются продавать свои квартиры, в практике происходят нередко.
– Просто продавцы просили внести задаток за квартиру, – говорит Лазыкин, – поэтому те нашли другой вариант. Такое бывает: сначала люди подписывают договоры, а потом сами от них отказываются. Мы говорим: «Мы с вами договор подписывали», а они: «Нам безразлично». Сейчас мы предоставили им (Чуриным – авт.) точно такую же квартиру, как они хотели, только лучше – на Мелентьева, 7. И не взяли с них за это ни одного процента.
Чурины же заявляют, что нашли квартиру самостоятельно, увидев, что она продается через другую фирму.
– Нам действительно позвонили из «Русского дома» и предложили эту квартиру, но произошло это уже после того, как мы нашли ее сами, – говорит Анна.
Сейчас Чурины надеются, что история с квартирой на улице Мелентьева окажется для них счастливее, чем с той, что находится в доме по улице Багратиона.
Что нужно знать при заключении предварительного договора купли-продажи
Дмитрий СТАРЦЕВ
адвокат Котласской городской коллегии
адвокатов (Котлас, улица Ленина, 10.
Тел. 3-12-79, 2-24-88)
Перед заключением основного договора купли-продажи стороны могут заключить предварительный договор купли-продажи, договор аванса или договор задатка. Выбор конкретного документа согласовывается дополнительно между продавцом и покупателем. Подобные документы заключаются, если основной договор купли-продажи не может быть заключен сразу. Например, до заключения основного договора купли-продажи квартиры требуется провести какие-нибудь работы, покупателю необходимо собрать денежные средства в полном размере или продавцу нужно подготовить документы к сделке. Предварительный договор купли-продажи квартиры позволяет не потерять возможность в будущем заключить договор купли-продажи недвижимости с конкретным покупателем или продавцом по фиксированной цене.
На сегодняшний день заключение предварительных договоров купли-продажи квартиры – довольно распространенное явление. Предварительный договор купли-продажи имеет свои подводные камни. Иногда стороны сделки не уделяют документу особого внимания, что в дальнейшем приводит к проблемам. Необходимо тщательно подготовить и проработать совместно с квалифицированным юристом предварительный договор купли-продажи квартиры, чтобы в будущем сократить все риски до минимума.
При составлении предварительного договора купли-продажи квартиры, стоит выяснить и обратить внимание на следующие моменты.
1. Договор должен быть подписан обеими сторонами. При отсутствии подписей сторон договор является ничтожным.
2. В предварительном договоре купли-продажи квартиры должны быть указаны все данные о лицах, физических или юридических, которые участвуют в сделке: необходимо указать фамилию, имя и отчество, если стороной договора купли-продажи является физическое лицо, и обязательно вписать паспортные данные и адрес местожительства. Если лицо действует на основании доверенности, то нужно указать ее реквизиты. Если стороной сделки является юридическое лицо, то указывается его организационно-правовая форма, наименование юридического лица, местонахождение, номер свидетельства о государственной регистрации юридического лица, а также ФИО лица, действующего от имени юридического лица (у него обязательно должна быть доверенность на право проводить подобные сделки).
3. В соответствии с законом предварительный договор купли-продажи квартиры должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. При отсутствии в предварительном договоре купли-продажи квартиры данного пункта он считается незаключенным.
4. В предварительном договоре купли-продажи квартиры необходимо указать срок, в который стороны намерены заключить основной договор. Однако если такой срок не определен, основной договор купли-продажи квартиры подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного документа.
5. В предварительном договоре купли-продажи квартиры, а также в договорах аванса и задатка прописываются все существенные детали сделки, которые позднее будут прописаны в основном договоре купли-продажи. Если одна из сторон уклоняется от подписания основного договора купли-продажи, другая сторона может обратиться в суд с требованием заключить основной договор купли-продажи квартиры. Кроме того, сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.
6. Основной договор купли-продажи жилого помещения после его заключения подлежит обязательной регистрации в Едином реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Предварительный договор купли-продажи не регистрируется.
