Отмечая постоянно растущие показатели сдачи квадратных метров жилья в Котласе, главу города Сергея Мелентьева недавно спросили в областном правительстве, как он оценивает потенциал строительного бизнеса в Котласе, какое максимальное количество жилья, по его мнению, могут построить котласские строители за год. Сергей Николаевич не раздумывая назвал цифру – 50 тысяч квадратных метров. Глава, выступая с высоких трибун, часто с гордостью говорит о достижениях жилищного строительства в Котласе, вызывая восхитительные оценки в свой адрес. Но велика ли его помощь строителям? Благодаря или вопреки усилиям городской власти развивается в Котласе строительный бизнес?

По данным управления экономики и городского хозяйства МО «Котлас», за период с 2007 по 2011 год в городе сдано 159,9 тысячи квадратных метров жилплощади. В том числе 66,6 тысячи кв. м (42 процента) построил «Север-Булгар-Сервис» (Палкин), 50,6 тысячи кв. м (32 процента) возвели индивидуальные застройщики (частные дома, коттеджи и т. п.), 10,3 тысячи кв. м (7 процентов) – «Строй-Макс» (Вязовиков). Остальное жилье построили другие организации, не занимающиеся жилищным строительством постоянно.
Одна из реальных возможностей власти поддержать строительный бизнес – это привлечение в город средств вышестоящих бюджетов. Деньги на строительство выделяются согласно различным социальным программам (развития инфраструктуры городов, переселения из ветхого и аварийного жилья и другим). В свою очередь размер финансовой поддержки зависит от количества аварийных или ветхих (в зависимости от программы) домов в городском реестре, который составляет исполнительная власть. И здесь котласская администрация показывает пример бережного отношения к… вышестоящим бюджетам, внося в реестр аварийного жилья минимальное количество домов.
Чиновники объясняют такую «скромность» просто: как только дому присваивают статус аварийного, жильцы бегут в суд и требуют немедленного переселения в благоустроенное жилье. Количество таких решений в городе порой доходит до двух десятков. А их неисполнение чревато штрафами.
– Мэрия Архангельска в виде штрафов заплатила 5 миллионов рублей, – рассказывает Сергей Мелентьев. – Мы такие деньги платить не готовы.
Но в архангельском реестре аварийного жилья не десятки, а сотни домов. Расходы на штрафы можно уменьшить разъяснительной работой с будущими новоселами, потому что переселение по программе или через суд по времени мало отличается. Суть в другом: если переселение из развалюх через суд все же про-изошло, область теперь компенсирует затраты муниципалитетов. И многие города воспользовались этим.
А в Котласе, осторожничая с реестрами из-за боязни судов (или по другим причинам), в итоге не получают достойных сумм через федеральные программы. Например, по программе переселения из аварийного жилья на 2011–2012 годы Котлас собирается построить всего 48 квартир. Из них в 2011-м построено 9. Для сравнения: только в одном 2009 году по этой программе было построено 73 квартиры.
Впрочем, из обозначенных в программе 48 квартир 39 еще под вопросом. Изначально мэрия хотела сделать ставку на «Север-Булгар-Сервис». Еще в августе 2011 года администрация запросила готовность участия этой фирмы в предоставлении 39 квартир
(с указанием площади и количества комнат) при стоимости квадратного метра жилья не более 28750 рублей и выполнении других требований. Тогда же руководство фирмы «Север-БулгарСервис» подтвердило, что готово предоставить квартиры в 2012 году, оговорившись, что стоимость 1 квадратного метра социального жилья будет определяться согласно приказу Министерства регионального развития РФ на момент объявления аукциона.
Видимо, предложенная цена не устроила администрацию, и она дважды проводила открытые аукционы на долевое строительство и приобретение жилья, но по указанной цене никто из застройщиков на них заявлен не был.
27 января 2012 года городская администрация повторно предложила «Север-Булгар-Сервису» зарезервировать в двух строящихся домах 39 квартир для расселения граждан из аварийного жилого фонда. И попросила направить предложения по способу приобретения квартир (долевое строительство или покупка), срокам сдачи и предлагаемой стоимости 1 кв. м.
– Не знаю об окончательном решении Мелентьева, но он дважды говорил со мной о цене квартир, настаивая на их продаже по стоимости 28750 рублей за квадратный метр, – рассказал предприниматель Андрей Палкин. – И я вновь сослался на среднюю рыночную стоимость 1 квадратного метра общей площади по субъектам РФ, утвержденную приказом Министерства регионального развития, указав, что если в четвертом квартале 2011 года эта цена для Архангельской области была установлена на уровне 30900 рублей, то на первый квартал 2012 года она составила уже 32450 рублей. Дальнейшее затягивание решения будет только увеличивать разницу между программной и фактической ценой.
Свой отказ снизить стоимость квадратного метра Андрей Палкин объясняет тем, что в стоимость жилья входят затраты на создание инфраструктуры микрорайона (газо-, электро-, водоснабжение, канализация, внутридворовые проезды, тротуары, автостоянки, детские площадки).
А то, что предлагаемая муниципалитетом цена жилья (28750 рублей) не достаточна, подтверждает тот факт, что на это предложение не откликнулись и другие застройщики, которые в отличие от «Север-Булгар-Сервиса» строят не в чистом поле, а в уже обжитых микрорай-онах города со всеми коммуникациями и не тратятся на прокладку сетей.
Здесь нужно пояснить, что цена 28750 рублей за квадратный метр (как и нормативы предоставляемой жилой площади) установлена в федеральной программе переселения граждан из ветхого жилья и именно она учитывается при оплате из федерального бюджета предоставляемых квартир. Разницу же между фактическими (предложенными строителями) стоимостью и площадью квартир обязан покрывать муниципалитет. Ссылаясь на этот порядок, Сергей Мелентьев и торгуется, понуждая «Север-Булгар-Сервис» снизить цену.
И все же позиция мэра весьма сомнительна. Во-первых, доля муниципалитета при покупке 39 квартир сравнительно не высока.
В четвертом квартале она составила бы около трех миллионов, в первом квартале 2012 года – около пяти. Кроме того что деньги, заплаченные муниципалитетом за обновление жилого фонда путем привлечения федеральных средств, потрачены в интересах горожан, они еще почти все вернутся в бюджет в виде налогов. И потому, что практически все строительные материалы и конструкции Палкин производит на предприятиях, расположенных на территории города, и потому, что появление новых квартир сразу дает работу другим производителям товаров и услуг для новоселов, а все производители и продавцы являются объектами налогообложения.
Во-вторых, среди семей, переселяемых из аварийного жилья, немало тех, кто купил свои квартиры и является их собственником.
А значит, при переселении в рамках программы им придется полностью компенсировать стоимость получаемых квартир, то есть рано или поздно деньги вернутся в бюджет. Тогда зачем же их экономить?
Тем не менее Сергей Мелентьев уверен, что сможет уложиться в отведенные программой 28750 рублей за квадратный метр, пойдя по пути снижения качества жилья.
– Не сойдясь с Палкиным в цене, мы уже договорились с другими застройщиками (Вязовиковым и Громовым) о строительстве домов в местах точечной застройки, – поделился планами глава администрации. – Снизить стоимость квадратного метра удастся за счет того, что рядом есть коммуникации, а вместо полноценных квартир будем строить квартиры-студии.
Квартира-студия – это небольшая квартира без изолированных помещений, то есть жилье, в котором отсутствуют внутренние стены.
В этих квартирах жилое пространство совмещено с кухней. Один из домов с такими квартирами мэр собирается строить на улице Октябрьской, на месте так и не выросшего элитного дома, который собиралось строить ООО «Русский дом». Второй – на улице Герцена в Лименде.
Интересно, что вариант с квартирами-студиями и стройплощадками с уже подведенными коммуникациями с Палкиным не обсуждался. Тем временем известно, что тесные отношения мэра с застройщиком раньше не приводили ни к чему хорошему. Например, нашумевшая история с попыткой финансирования строительства дома по улице Котлашанской за счет поручительства городской администрации, а затем неоднократные попытки купить за счет бюджета квартиры в этом долгострое по ценам выше рыночных, закончилась скандалом. Об этом «ВК» писал не раз. Новые квартиры, в которых замерзали новоселы и выходило из строя газовое оборудование, оказались нуждающимися в капитальном ремонте. Естественно, за счет жильцов.
Удастся ли городу получить жилье по цене ниже рыночной или в конце концов придется платить дороже, продавливая через Собрание депутатов деньги, необходимые на реализацию мэрского прожекта, не прошедшего горнило аукциона? Поживем – увидим. Пока же создается впечатление, что, даже если федеральные миллионы на переселение из аварийного жилья из-за непонятной медлительности администрации города не будут использованы вовсе, это не очень расстроит Сергея Николаевича.
Узнав, что ранее предлагавшийся ему заказ на квартиры, скорее всего, будут исполнять другие строители, Андрей Палкин не удивился.
– Это уже стало нормальной практикой, – с улыбкой отметил он. – Отчитываясь об объемах строительства, мэр приводит жилую площадь построенных нами домов, а когда мы просим помощи в решении возникающих при строительстве проблем, получаем отказ.
В качестве примеров он привел факт предоставления «Север-Булгар-Сервису» площадей под застройку очередного жилого квартала. С момента передачи земли прошло больше года, а начать работу строители не могли, так как власти не спешили с уборкой частных гаражей, незаконно установленных на этом участке. Такие случаи, когда в нарушение договоренностей строителям передают участки земли, обремененные чужими объектами, при этом исправно взимая арендную плату, у Палкина не редкость. С 1 января 2011 года власти подняли арендную плату за землю, выделенную под строительство, в
12 раз! Причем платить приходится даже за участок под детский сад, строить который город не хочет.
Но больше всего впечатлил случай с «кривым» домом (литер 4 микрорайона 7). В генплане дом нарисован в виде клюшки. Архитектурное решение было, видимо, продиктовано конфигурацией защитной зоны автозаправочной станции, украшающей (по воле той же администрации) бульвар на проспекте Мира. Впрочем, без особого вреда внешнему виду города и с соблюдением норм безопасности дом можно построить и в форме буквы «Г». При этом значительно снизятся затраты за счет отказа от разработки, согласования и изготовления специальных конструкций, а количество квартир со 119 возрастет до 145. С предложением изменить форму дома специалисты «Север-Булгар-Сервиса» обратились к городской администрации. Это, кстати, не первый случай изменения архитектурно-планировочного решения. Несколько лет назад вместо «коленвала», рожденного фантазией архитектора, строители быстро договорились с мэрией построить обычный прямой дом.
Но на этот раз согласие на изменение формы дома власти не дают уже несколько месяцев. Волокита оборачивается прямыми финансовыми потерями строителей, срывом обязательств перед заказчиками – жителями города, но власти не спешат. Вопрос не смог решить и сам Палкин, когда специально приходил к Мелентьеву. О причине такого отношения к строителям города мы решили спросить у Сергея Николаевича.
– Я слышал об этой проблеме, и, когда вернется из командировки главный архитектор, мы, наверное, поможем ее решить, – не моргнув глазом, сказал глава Котласа.